Wer Kathrin Unterrainer an ihrem Arbeitsplatz trifft, kehrt mit nachhaltigen Eindrücken zurück. Das beginnt schon auf dem Dach des Centurion Commercial Center. Zum einen, weil sich von hier aus die Hamburger Hafencity inklusive Elbphilharmonie überblicken lässt. Aber im Dach befinden sich auch optisch unspektakulär Einlässe, die für Nachhaltigkeit in einem ganz anderen Sinne sorgen: In ihnen sammelt sich Regenwasser, das in einen 7.500 Liter fassenden Behälter geleitet wird, der das komplette Gebäude mit Brauchwasser versorgt.
Das Centurion ist eines von drei Objekten, die Kathrin Unterrainer dauerhaft als Property-Managerin betreut. „Property-Manager sind der verlängerte Arm des Eigentümers. Wir setzen seine Bedürfnisse und Erwartungen operativ um“, beschreibt sie den Job. Zu ihren Aufgaben gehören die Betreuung der Mieter, das Überprüfen von Dienstleistern, das Instandhaltungsmanagement, aber auch die Unterstützung bei der Vermietung. Seit 2004 übt die gelernte Immobilienfachwirtin ihren Beruf aus. Seitdem hat sich vieles verändert. „Früher hat man die Immobilie verwaltet. Heute managt man diese aktiv. Das Objekt soll nicht nur auf einem guten Stand bleiben, sondern sich kontinuierlich verbessern“, sagt sie. Und dabei gewinnt ein Faktor seit mehreren Jahren zunehmend an Bedeutung: „Bei allen Tätigkeiten habe ich den Aspekt der Nachhaltigkeit im Blick.“ ↓
“Das Objekt soll nicht nur auf einem guten Stand bleiben, sondern sich kontinuierlich verbessern.“ Kathrin Unterrainer Property-Managerin des Centurion Commercial Center
Nachhaltige Technik bestimmt das Gebäude
Das gilt ganz besonders für das Centurion, das neben den Energieverbrauchsvorgaben des Hafencity-Labels auch die hohen Nachhaltigkeitsansprüche von Union Investment erfüllen muss. Im gesamten Gebäude finden sich nachhaltige Technologien. Die Regenwasser-Auffanganlage auf dem Dach zählt ebenso dazu wie sämtliche Leuchtkörper im Gebäude, die mit LED-Leuchtmitteln ausgestattet sind. Betrieben mit Strom von einem zertifizierten Ökostrom-Anbieter, mit dem Union Investment einen Rahmenvertrag für alle Objekte in Deutschlands geschlossen hat.
Rund um das Gebäude zieht sich eine Schicht aus Glaslamellen, die die eigentliche Fassade vor Wind und Wetter schützen. Bewegungsmelder in der Tiefgarage sorgen dafür, dass nur Licht brennt, wenn sich jemand dort aufhält. Größter Energie-Einsparfaktor aber ist die Geothermie-Anlage: Mit Erdwärme wird Wasser erhitzt, das den Gebäudekern auf einer gleichbleibenden Temperatur von 18 Grad hält. ↓
Daten sind die Grundlage für Verbesserung
Gesteuert werden die Anlagen von der Gebäudeleitzentrale aus. Die Daten, die hier zusammenlaufen, nutzt Kathrin Unterrainer dazu, die Immobilie so nachhaltig wie möglich zu managen. Ergänzt werden die Daten durch den von Union Investment entwickelten Sustainable Investment Check (SI-Check). Dieser erfasst in mehreren Kategorien technische Ausstattungen, ökologische Merkmale wie den schonenden Umgang mit Ressourcen – beispielsweise in Form eines Wasser-, Abfall- oder Energiemanagements –, aber auch soziale Aspekte der Immobilie, etwa Barrierefreiheit, die Anbindung an den Nahverkehr, das Vorhandensein von Grünflächen oder auch, ob ausreichend Tageslicht ins Gebäude fällt. „Der SI-Check ist ein hervorragendes und durchdachtes Tool, weil man damit die Immobilie einmal vom Grundstein bis zum Dach durchleuchtet“, sagt die Property-Managerin. „Aus allen Daten zusammen erstellt Union Investment dann den Objektreport, den ich gemeinsam mit dem Asset-Manager als Planungsgrundlage nutze.“
Kathrin Unterrainers Ziel ist es, die Verbräuche stetig weiter zu reduzieren. „Das ist eine komplexe Angelegenheit“, sagt sie. „Mit Gebäudetechnik ist es ähnlich wie mit Autos: Früher konnte man mit handwerklichem Geschick vieles selbst lösen, heute ist es wesentlich aufwendiger herauszufinden, ob irgendwo ein kleiner Draht falsch angebracht ist.“ Darum sucht sie auch den Rat externer Experten: Seit 2019 nimmt das Centurion an einem Energiemontoring-Pilotprojekt von Union Investment teil. ↓
„Der SI-Check ist ein hervorragendes und durchdachtes Tool, weil man damit die Immobilie einmal vom Grundstein bis zum Dach durchleuchtet“ Kathrin Unterrainer Property-Managerin des Centurion Commercial Center
Mieter überzeugen ist Teil der Aufgabe
Daten und Technologien bilden jedoch nur die Grundlage dafür, ein Gebäude nachhaltig zu bewirtschaften. „Es sind Asset-Manager, Property-Manager und Facility-Manager, die aus der guten Basis in der Bewirtschaftung ein Objekt machen, das wirklich nachhaltig ist“, sagt Unterrainer. Aber es sind auch die Menschen, die das Gebäude jeden Tag nutzen: die Mieter.
Auch hier ist die Property-Managerin gefordert. Sie muss Überzeugungsarbeit leisten, wenn Nachhaltigkeit und Wohlbefinden im Widerspruch zu stehen scheinen. Beispielsweise, weil Geothermie-Anlagen von Natur aus träge sind und das Gebäude nicht so schnell erwärmen können wie eine Zentralheizung. „Ich versuche den Mietern zu erklären, dass man den Schalter nicht so einfach umlegen kann und wie sie ihr Heizverhalten darauf einstellen können.“ Obendrein erhalten die Mieter ein eigens dafür erstelltes Gebäudehandbuch, das die Besonderheiten des Centurion erläutert.
Im Idealfall erklären sich die Mieter sogar dazu bereit, aktiv bei der Verbrauchsdatenerfassung mitzuwirken. „So kann ich nicht nur akute Probleme lösen oder die Nutzung von LED-Leuchtmitteln empfehlen, sondern vorausschauend dabei helfen, Verbräuche zu optimieren. Sozusagen als Lohn für den Mehraufwand kann der Mieter mit unserer Analyse seine eigenen Energieverbräuche und damit seine Kosten spürbar reduzieren. Das ist eine Win-win-Situation für Mieter und Umwelt.“ ↓
„Der Mieter kann mit unserer Analyse seine eigenen Energieverbräuche und damit seine Kosten spürbar reduzieren. Das ist eine Win-win-Situation für Mieter und Umwelt.“ Kathrin Unterrainer Property-Managerin des Centurion Commercial Center
Komplexe Aufgaben werden vor Ort gelöst
Früher schaute Kathrin Unterrainer bis zu zehnmal im Monat in den von ihr betreuten Gebäuden nach dem Rechten. Seit Beginn der Covid-19-Pandemie hält Unterrainer den Kontakt zu Mietern ebenso wie zu Asset-Managern und Facility-Managern vor allem digital. Dabei helfen neu installierte Zähler, deren Werte sogar am heimischen PC fernauslesbar sind. Aber ganz ohne Besuche vor Ort sind ihre Aufgaben nicht durchführbar. So wie im Fall eines von ihr betreuten Gebäudes, das an einer Seite so stark vom Wind umweht wird, dass die Sonnenschutz-Jalousien nur eingeschränkt einsetzbar sind. Eine Alternative wäre das Anbringen einer Sonnenschutzfolie. Die aber könnte dazu führen, dass die Temperaturen in die Höhe klettern, was zu Rissbildungen in den Scheiben führen könnte. Das eigens dafür beauftragte Ingenieurbüro wiederum musste vor Ort prüfen, ob die Belüftung dies ausgleichen kann. „Angesichts dieser Lage haben wir beschlossen, uns doch an Ort und Stelle zu treffen“, sagt Kathrin Unterrainer und lächelt. Manchmal gewinnt man so doch den besten Eindruck.