Julius Otto brauchte nur einen Blick auf seinen Bildschirm um zu erkennen, dass etwas nicht stimmte. Dort verfolgte er den auffälligen Kurvenverlauf zick-zack-förmiger Graphen, die den Strom-, Wärme- und Wasserverbrauch von Gebäuden abbilden. Diese Kurven stammten vom Chilehaus, einem denkmalgeschützten Hamburger Kontorhaus aus dem Immobilienbestand von Union Investment. Die Verläufe zeigten, dass die Lüftungsanlage dem Gebäude in kürzesten Abständen abwechselnd Kälte und Wärme zuführten. Die Innentemperatur wurde fast im Minutentakt hoch- und wieder heruntergeregelt. Für Julius Otto war klar: „Hier läuft etwas nicht wie es soll.“
Julius Otto ist beim Real-Estate-Manager Apleona Projektleiter für Energiemonitoring. Ein Bereich, der in der Immobilienwirtschaft eine wichtige Rolle auf dem Weg zur Klimaneutralität spielt. „Dieses Ziel können wir nur erreichen, wenn wir die heutigen Verbrauchswerte deutlich reduzieren“, sagt Carolin Köllner, Senior Managerin Nachhaltige Immobilien bei Union Investment. Im Januar 2019 startete Union Investment daher ein gemeinschaftliches Pilotprojekt mit Apleona, um die Verbrauchswerte von zunächst zehn Immobilien zu untersuchen – und zu senken. „Es gibt viele Energiemonitoring-Dienstleister auf dem Markt, bei denen die Arbeit beendet ist, wenn Daten visualisiert werden und ins System einfließen“, sagt Carolin Köllner: „Doch genau dort beginnt für uns die eigentliche Arbeit. Denn erst wenn wir aus diesen Daten Rückschlüsse ziehen, Verbesserungsmöglichkeiten erarbeiten und diese umsetzen, können Einsparungen realisiert werden. Wir wollten einen Partner, der das leistet.“ ↓
„Es gibt viele Energiemonitoring-Dienstleister, bei denen die Arbeit beendet ist, wenn visualisierte Daten ins System einfließen. Doch genau dort beginnt die eigentliche Arbeit.“ Julius Otto Projektleiter Energiemonitoring bei Apleona
Enge Abstimmung mit allen Parteien
Ein aufklärendes Gespräch steht am Anfang aller Projekte. „Das hat sich als sehr hilfreich erwiesen“, sagt Julius Otto: „Wir machen deutlich, dass wir keine typischen Instandhaltungsmaßnahmen durchführen, sondern uns auf Dinge konzentrieren, die im täglichen Betrieb nicht erkannt werden können. Und dass wir Daten erheben, die wir gemeinsam mit Asset-Managern, Facility-Managern und Property-Managern ansehen und dann besprechen, was man verbessern kann.“
Ausgerechnet beim ersten Gebäude auf der Liste, dem Chilehaus, erwartete Julius Otto, dass es vielleicht nicht allzu viele Möglichkeiten zum Verbessern gäbe. Denn das ikonische Backsteingebäude aus den 1920er-Jahren gehört als Teil des Hamburger Kontorhausviertels zum Unesco-Weltkulturerbe. “Änderungen an der Bausubstanz sind aufwendig und mit den Auflagen zum Status des Gebäudes als Kulturerbe nur schwer vereinbar“, sagt Julius Otto.
Da aus diesem Grund nicht einfach nachträglich gedämmt werden kann, legte sein Team den Fokus darauf, die Effizienz der bestehenden Anlagen zu verbessern. Die Grundlage dafür bildet der Einbau von digitalen Zählern, die alle 15 Minuten Daten übermitteln. Diese Taktung macht es möglich, Diagramme zu erstellen, mit denen sich präzise nachvollziehen lässt, wo die Ursachen für hohe Verbräuche liegen. „Hier fokussieren wir uns im ersten Schritt besonders auf die technischen Anlagen, von denen wir uns den größten Erkenntnisgewinn versprechen“, sagt Julius Otto. Im Chilehaus gehörten dazu insbesondere die Lüftungsanlagen. In monatlichen Besprechungen analysiert das Apleona-Team seitdem gemeinsam mit dem Asset-Manager, dem Facility-Manager und der Property-Managerin die so erfassten Daten. ↓
“Wir konzentrieren uns auf Dinge, die im täglichen Betrieb gar nicht erkannt werden können.“ Julius Otto Projektleiter Energiemonitoring bei Apleona
Am meisten profitieren die Mieter
Bereits die erste Auswertung zeigte, dass eine der Lüftungen jedes Mal, wenn kalte Luft zugeführt wurde, sofort wieder warme Luft nachführte, selbst bei ausreichenden Innentemperaturen. Dank dieser Analyse wurde kurzfristig, gemeinsam mit dem Property Management, eine Prüfung veranlasst. Das Resultat: ein Defekt in der Steuerung der Lüftungsanlage. Allein diese Erkenntnis brachte eine jährliche Wärmeeinsparung von zehn Prozent an der betroffenen Anlage, was einer Ersparnis von rund 9.000 Euro entspricht.
Zusätzlich schlug das Team von Apleona vor, alle Lüftungsanlagen mit einem neuem Antrieb und neuen Ventilatoren auszustatten. Konnten die Geräte vorher nur ein- oder ausgeschaltet werden, lassen sie sich nun durch den Einbau sogenannter Frequenzumformer je nach Bedarf stufenweise hoch- und runterregeln. Eine direkte Verbindung zwischen Ventilatorblättern und Motor anstelle eines Keilriemens erhöht zudem die Effizienz der Geräte. „Nur die kurze Taktung der digitalen Zähler machte es möglich, all die Punkte zu erkennen, an denen Optimierungsmöglichkeiten bestanden“, sagt Julius Otto.
Durch die Maßnahmen sank der Stromverbrauch an den betroffenen Anlagen um 44 Prozent zum Vorjahr – eine Einsparung von 51.000 Euro. „Wir hätten nicht damit gerechnet, dass ein derartiges Optimierungspotenzial in dieser Anlage schlummert. Vor allem nicht im Coronajahr 2020“, sagt Julius Otto. Zwar hätten die Mietparteien in diesem Jahr ihre Flächen weniger intensiv genutzt: „Allerdings hat sich der Energiebedarf nicht verringert. Da weniger Menschen vor Ort waren, fehlten natürliche Wärmequellen, was durch stärkeres Heizen kompensiert wurde.“ Auch die gestiegene Lüftungsfrequenz hat eine Auswirkung auf den Energieverbrauch. Die Optimierung ließ sich schnell realisieren, weil alle Parteien sehr gut zusammenarbeiteten, sagt Julius Otto: „Es hat alles gepasst: Es gab einen engagierten Facility-Manager, eine versierte Property-Managerin und einen Asset-Manager, der den Wert der Investition erkannte. Damit stand der Verbesserung nichts im Wege.“ Eine Investition, die sich lohnt. „Für uns als Vermieter ist es vor allem ein Investment in eine nachhaltige Zukunft. Am meisten aber profitieren die Mieter, weil sich die Nebenkosten dauerhaft reduzieren“, sagt Carolin Köllner. ↓
Jedes Objekt stellt andere Herausforderungen
Oft sind auch die Mieter überrascht, an welchen Stellen Energie gespart werden kann. Etwa im Stuttgarter Bülow Carré, dem Sitz verschiedener renommierter Büromieter. „Dort konnte man sich anfangs kaum vorstellen, dass Optimierungspotenziale vorhanden wären, weil ja in den Büros rund um die Uhr gearbeitet würde“, erinnert sich Julius Otto. Doch stellte sich heraus, dass nur ein kleiner Teil der Mitarbeiter nachts arbeitete. Durch das Herunterregeln der Lüftung in den Büros und das Abstellen der Tiefgaragenlüftung während dieser Zeiten gelang es, den Stromverbrauch um 19 Prozent zu reduzieren. Der Wärmeverbrauch konnte um 21 Prozent heruntergefahren werden – und zwar, ohne die Temperaturen oder die Luftqualität in den einzelnen Büros zu verringern, betont Julius Otto: „Natürlich durften die Maßnahmen nicht zu Komforteinbußen führen.“
Die Ursachen für hohe Verbräuche herauszufinden, stellt bei jedem Gebäude eine neue Herausforderung dar, sagt Hella Matzen-Lembcke vom Team Nachhaltigkeit bei Union Investment. „Schließlich sind die Nutzungsarten der Gebäude und natürlich auch die Mieterstruktur überall unterschiedlich. Das reicht vom Bürogebäude mit drei gleich großen Miet-Parteien bis hin zur Shoppingmall, in der es ebenso kleine Bekleidungsboutiquen mit sehr geringer technischer Ausstattung gibt wie Elektronikmärkte, die über mehrere Etagen PCs und Monitore angeschlossen haben.“
Auch die fehlende Berücksichtigung solcher Unterschiede kann ein Grund für zu hohen Energieverbrauch sein. „Wird ein Gebäude neu bezogen, werden oft Schaltzeiten festgelegt, die in diesem Moment passen“, sagt Julius Otto, „aber dann wird oft nichts mehr verändert.“ Im Forum am Hirschgarten in München, einem weiteren Bestandsobjekt aus dem Portfolio von Union Investment, etwa waren die Schaltzeiten nicht optimal auf die Kern-Bürozeiten der Mieter eingestellt.
Obendrein existierte im Forum am Hirschgarten eine Wärmepumpe, die der regulären Fernwärmeheizung Last abnehmen sollte. Wegen eines Defekts verbrauchte sie aber wesentlich mehr Strom als sie sollte. Durch neu eingestellte Schaltzeiten und einer Instandsetzung der Anlage konnte der Stromverbrauch der Pumpe um 24 Prozent und der Wärmeverbrauch des Gebäudes um 18 Prozent reduziert werden.
Im Schnitt wurden in dem Jahr nach Abschluss der Maßnahmen in allen zehn Gebäuden des Pilotprojekts 2020 rund 20 Prozent weniger Strom und 17 Prozent weniger Wärme verbraucht, eine Einsparung von zusammen 8,41 Gigawattstunden Strom und Wärme– oder umgerechnet rund 3.900 Tonnen CO2. „Um diese Menge auszugleichen, bräuchte man 300 Hektar Wald“, sagt Hella Matzen-Lembcke. ↓
"Die Ursachen für hohe Verbräuche herauszufinden, stellt bei jedem Gebäude eine neue Herausforderung dar." Hella Matzen-Lembcke Team Nachhaltigkeit bei Union Investment
Das Zukunftsziel: Monitoring mit künstlicher Intelligenz
Und es geht noch mehr. Seit 2020 prüft Apleona 16 weitere Gebäude aus dem Bestand von Union Investment: „Unser Ziel ist, immer weiter in die Detailanalyse einzusteigen“, sagt Julius Otto. Beispielsweise durch Zähler, die nicht nur messen, wie viel Strom eine Lüftungsanlage verbraucht, sondern auch wie sich die Luftqualität der versorgten Bereiche darstellt. Oder durch Software, die sich automatisch weiterentwickelt und so immer präziser Verbrauchsanomalien erkennen und Alarm auslösen kann. Zudem werde Apleona bald eine neuartige Datenbank nutzen, die aus Vergleichen verschiedener Anlagen Soll-Werte errechnen und diese mit dem Ist-Wert von Anlagen abgleichen kann, erzählt Julius Otto: „Durch eine fundierte Analyse und Beratung kombiniert mit dem Einsatz künstlicher Intelligenz kommen wir vom Energiemonitoring hin zum Energiemanagement.“
Fazit: Das Energiemonitoring ermöglicht es, unterstützt durch ein gezieltes Coaching der Beteiligten, mit geringen Investitionen hohe CO2-Einsparungen zu erzielen und bereitet die Objekte frühzeitig auf die kommenden Anforderungen der Dekarbonisierung von Immobilien vor. •
Im ersten Projektjahr wurden 3900 Tonnen CO2 eingespart. Das entspricht einer Emissionsmenge, die 300 Hektar Wald ausgleichen können.
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