Darauf muss man kommen:
Dirk Gratzel kauft Flächen, die keiner mehr will, und lässt andere für die Sanierung bezahlen. Die Zeche Westfalen im westfälischen Ahlen zum Beispiel, 74 Hektar groß. Bis zum Jahr 2000 wurde dort Kohle gefördert, dann fiel das Areal brach. Jetzt verwandelt Gratzel die Halde in ein Ökoparadies. Finanziert wird die Transformation von Unternehmen, die ihre Umweltlasten ausgleichen wollen, wie die Drogeriekette DM.
Heimaterbe nennt der 54-Jährige sein Start-up und hat große Pläne damit: Eine Aktiengesellschaft soll daraus werden, die einen Großteil ihres Erlöses in den Ankauf belasteter Flächen steckt – aber auch Gewinne an die Aktionäre ausschüttet. „Es ist ein spannendes und modernes Investitionsprojekt“, findet Gratzel. „Wir erwirtschaften sowohl eine ökologische wie auch eine ökonomische Rendite.“
So ungewöhnlich diese Form des Flächenrecyclings ist – sie zeigt, welche Dynamik in der Diskussion um Problemimmobilien steckt. Mehr Bewusstsein für das Klima und knappe Ressourcen, strengere Vorgaben aus Brüssel – das alles sorgt dafür, dass Bestandssanierung zum großen Thema für die Immobilienbranche wird. Auch unkonventionelle Ideen sind gefragt, damit Assets nicht zu Stranded Assets werden. „Der Bedarf an Transformationskonzepten ist riesig“, sagt Anne Sanftenberg, Professorin für Immobilienmanagement an der BBW Hochschule in Berlin.
Die Entwicklung hat zwei Seiten. Einerseits wächst durch die Regulierung auf nationaler und europäischer Ebene das Risiko, dass Bestände drastisch an Wert verlieren und schlimmstenfalls sogar ihre Funktion – die Niederlande planen ab 2023 Nutzungsverbote für Bürogebäude mit sehr schlechter Energiebilanz. Expertin Sanftenberg empfiehlt, frühzeitig Strategien zu entwickeln, um Objekte wettbewerbsfähig zu halten. In Zukunft müsse „jede Immobilie im Portfolio kontinuierlich gescreent werden“, eine digitale Erfassung des CO2-Ausstoßes sei Grundlage jedes Dekarbonisierungsplans. Energetische Modernisierungsfahrpläne gelten als Voraussetzung dafür, dass Risiken aktiv gemanagt werden können – und Immobilen eben nicht „stranden“.
Energetische Modernisierungsfahrpläne gelten als Voraussetzung dafür, dass Risiken aktiv gemanagt werden können – und Immobilen eben nicht „stranden“
Die graue Energie
Andererseits steigt die Wertschätzung für den Bestand, weil sich die Erkenntnis durchsetzt, dass die Ökobilanz von Revitalisierung oder Sanierung deutlich besser ausfällt als die von Abriss und Neubau, Stichwort graue Energie. „Transformation ist bislang meist nicht die kostengünstigere Variante, gleichwohl liegen die Vorteile aus Sicht der Nachhaltigkeit klar auf dem Tisch“, sagt Henrike Waldburg, Leiterin Asset Management und Mitglied der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH. Rund 70 Prozent der CO2-Emissionen entstünden in der Neubauphase durch Beton und Stahl; die Herstellung von Zement für Neubauten beispielsweise mache 8 Prozent der globalen und 11 Prozent der deutschen Treibhausgasemissionen aus. Waldburg: „Die Wiederverwendung von Bestandsimmobilien ist daher zentral für die Kreislaufwirtschaft.“ Schon heute macht die Taxonomie dazu Vorgaben, überdies müssen die Gebäude mindestens die energetischen Anforderungen des jeweiligen Markts erfüllen. Experten fordern daher Kriterien für eine nachhaltige Weiterentwicklung von Immobilien, etwa hinsichtlich ökologischer Baumaterialien.
Es gibt Spezialisten, die das früher verstanden haben als andere. Zu ihnen gehört Timm Sassen, der mit seiner Firma Greyfield seit 2012 Lost Places in Glanzstücke verwandelt. „Wir versuchen, Impulsgeber für die Branche zu sein“, sagt er. Für jede Ruine berechnet er den CO2-Gehalt an grauer Energie. Bei Sassen haben auch scheinbar hoffnungslose Fälle eine Chance, wie das Hallenbad in Duisburg-Hamborn, 1998 stillgelegt, gebundenes CO2: 5.700 Tonnen. Daraus werden Büros für das Duisburger Jobcenter. Gegenwärtig transformiert Sassen in der Essener Innenstadt eine alte Druckerei, 21.000 Tonnen gebundenes CO2, in einen Last-Mile-Standort für Lebensmittellogistik. Auch andere hatten sich um das innenstadtnahe Areal beworben, „aber wir waren die Einzigen, die den Bestand erhalten wollten“, sagt Sassen.
"Transformation ist bislang meist nicht die kostengünstigere Variante, gleichwohl liegen die Vorteile aus Sicht der Nachhaltigkeit klar auf dem Tisch“ Henrike Waldburg Leiterin Asset Management und Mitglied der Geschäftsführung
Chancen und Risiken haben sich verändert.
Neun Projekte entwickelt Greyfield derzeit. Es könnten noch mehr sein, „die Anfragen sind enorm“, sagt Sassen. Was ihn bremst, ist der Fachkräftemangel. „Unser Geschäft hat viel mit Handwerkskunst zu tun. Die Fertigkeiten sind nicht ausreichend auf dem Markt.“ Er wünscht sich mehr Forschung und Entwicklung, vor allem in Analysetechnik, die alte Bestände transparent macht. Was ihn ebenfalls beschäftigt: Obwohl die Aufmerksamkeit für Bestandssanierung wächst und viele über den Lebenszyklus von Gebäuden reden, fließt das noch kaum in die Rechnung von Investoren ein. „Chancen und Risiken haben sich verändert. Aber das bildet sich nicht in den Marktpreisen ab.“ Noch nicht.
An Nachfrage für hochwertige Flächen in sanierten Beständen mangelt es nicht
Philipp Enenkel, Leiter Real Estate Management von Aurelis, macht dafür auch die unterschiedlichen Bewertungsstrukturen für Nachhaltigkeit verantwortlich. Was fehle, seien einheitliche Maßstäbe. „Es ist ein großes Ärgernis, dass es so viele verschiedene Benchmarking- und Scoringsysteme gibt“ – darunter GRESB, GRA oder GRI. Hinzu kommen Unsicherheit über künftige Regulierungsanforderungen und der meist fehlende Klimapfad in den Systemen. Gleichwohl: Für Aurelis als Spezialist für Revitalisierung ergeben sich innerhalb der Bestandssanierung jetzt noch mehr Möglichkeiten.
„Wenn wir akquirieren, liegt unser Hauptaugenmerk auf Brachflächen und Gewerbeimmobilien, die wir aufwerten können“, sagt Enenkel. Ein Beispiel ist das Turbinenwerk Mannheim, ein 18 Hektar großes Areal mit einem gewaltigen Altbestand an Gebäuden, Hallen und Lagern, die der Entwickler sukzessive für moderne Nutzungen herrichtet. An Nachfrage für hochwertige Flächen in sanierten Beständen mangele es nicht, „Mieter honorieren Nachhaltigkeit zunehmend“. Weil es zum Image passt und zum eigenen Selbstverständnis. Dafür akzeptieren sie tendenziell höhere Mieten – was sich perspektivisch im Wert der Immobilien niederschlägt.
Die Herstellung von Zement für Neubauten macht 8 Prozent der globalen und 11 Prozent der deutschen Treibhausgasemissionen aus.
Auch in der Logistik stehen die Zeichen auf Transformation.
Es sei „absehbar, dass der zunehmende Trend zur nachhaltigen Immobilie dem Segment Transformationsimmobilie in vielerlei Hinsicht interessante Potenziale bieten wird“, heißt es in einer Marktstudie von Union Investment und bulwiengesa. Das gilt auch für die Vermarktung. Als Best-Practice-Beispiel führt die Studie unter anderem die Neuen Höfe in Herne an, ein seit dem Auszug von Hertie 2009 ungenutztes Kaufhaus, das sich in ein multifunktionales Gebäude mit Büro, Einzelhandel und Dienstleistung, Gastronomie und Fitness verwandelte. Oder das Projekt Pace im Münchner Stadtteil Pasing: Dort wurde ein Hochhauskomplex mit Mietwohnungen aus den 1960er-Jahren saniert und in ein neues Quartier mit Eigentumswohnungen integriert. Heute eine Ausnahme, morgen normal? Die Studie „Emerging Trends in Real Estate Europe 2022“ von PwC zitiert einen Teilnehmer mit den Worten: „In zehn Jahren wird ein Neubau Seltenheitswert genießen.“ Doch erst mit Nachhaltigkeitskriterien wird das Potenzial von Transformationsimmobilien voll ausgeschöpft und ein wesentlicher Umweltbeitrag geleistet. Auch in der Logistik stehen die Zeichen auf Transformation. Nach einer Beispielrechnung von Garbe Research fällt die CO2-Bilanz einer sanierten Halle doppelt so günstig aus wie die eines Neubaus – auch nach 20 Jahren noch. „Wir müssen den Beständen eine Brücke bauen“, sagt Jan Dietrich Hempel, Geschäftsführer von Garbe Industrial Real Estate. Indem man ihren Energieverbrauch reduziert, etwa durch moderne Heiztechnik, Geothermie, LED-Beleuchtung und Fotovoltaik auf dem Dach. „Da gibt es ein riesiges Potenzial.“ Rund ein Drittel von Garbes Entwicklungen findet laut Hempel auf Brownfields statt – auch das ein Signal für Transformation. Das Interesse an gewerblich vorgenutzten Flächen wachse, berichtet Raphael Thießen, Geschäftsführer der Online-Flächenbörse Brownfield24. „Selbst Wohnbauentwickler interessieren sich heute dafür.“ Das liegt nicht nur am wachsenden Bewusstsein für Nachhaltigkeit, sondern auch daran, dass viele Flächen zentrumsnah liegen und gut angebunden sind. Thießen sieht Flächenrecycling als Wachstumsmarkt und baut seinen Marktplatz jetzt zum Kompetenzzentrum aus, mit einem Netz spezialisierter Dienstleister. Zu ihnen gehört auch Aurelis. Philipp Enenkel glaubt: „In starken Regionen ist es eine Frage der Zeit, bis es keine Brachen mehr gibt.“