Energiemonitoring als ein Tool zur Klimazielerreichung
Die Immobilienbranche steht vor großen Herausforderungen, wenn es um Nachhaltigkeit und Energieeffizienz geht. Gerade in Zeiten steigender Energiekosten und wachsender Umweltauflagen ist es entscheidend, den Energieverbrauch von Gebäuden zu optimieren. Union Investment, als einer der führenden Investmentmanager für Gewerbeimmobilien, setzt unter anderem auf Energiemonitoring Systeme, um die Energieeffizienz ihrer Immobilien zu steigern. Gewerbeimmobilien umfassen eine Vielzahl an technischer Gebäudeausstattung, die kontinuierlich Energie verbraucht. Dabei ist nicht jeder Verbrauch offensichtlich. Oftmals entstehen erhebliche Kosten durch versteckte Strom- und Wärmeverbräuche oder nicht optimal eingestellte Betriebsanlagen.
Im Jahr 2018 startete Union Investment ein Pilotprojekt, bei dem zehn Büroimmobilien in Deutschland mit Energiemonitoring ausgestattet wurden, um die Energieverbräuche der Allgemeinflächen zu erfassen und zu reduzieren. Eine dieser Immobilien ist das Bülow Carré in Stuttgart.
"Unser Ziel ist im gesamten Immobilienportfolio von Union Investment bis 2025 Energiemonitoring einzusetzen." Hella Matzen-Lembcke Nachhaltigkeitsteam von Union Investment
Bülow Carré: Eine moderne Immobilie mit hohem Energieverbrauch
Das Bülow Carré, ein markantes Multi-Tenant- Ensemble aus dem Jahr 2013, befindet sich im Herzen von Stuttgart. Union Investment hat die Immobilie im gleichen Jahr für das Portfolio des Offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Deutschland erworben. Das Gebäude vereint moderne Handels-, Gastronomie- und Büroflächen und verfügt über eine hauseigene Tiefgarage. Trotz der hohen Standards im Bauwesen und einer LEED-Platinum-Zertifizierung hatte das Objekt mit 216 kWh/m²/a einen überdurchschnittlich hohen Energieverbrauch. Aus diesem Grund wurde das Bülow Carré als eines der ersten mit Energiemonitoring beauftragt. Hier beginnt 2018 die Zusammenarbeit von Union Investment und Apleona, einem in Europa führenden Real Estate und Facility Manager und deren Team Building Advisory mit Sitz in Düsseldorf.
Um die Energieverbräuche im Bülow Carré effizient zu überwachen und Optimierungspotenziale zu identifizieren, hat das Nachhaltigkeitsteam von Union Investment spezifische Anforderungen an Apleona gestellt, wie den Aufbau einer digitalen Zählerinfrastruktur, ein Echtzeit-Monitoring und eine regelmäßige Berichterstattung.
"Für uns war fraglich, ob in einem so modernen Gebäude nennenswerte Einsparpotentiale stecken. Die Ergebnisse haben uns jedoch überrascht.“ Julius Otto Team Head Energy Monitoring bei Apleona Real Estate GmbH
Einführung und Umsetzung des Energiemonitorings im Bülow Carré
Die Installation des Energiemonitorings erfolgte in drei Stufen. Bereits bei der initialen Objektbegehung wurden die ersten Quick-Wins identifiziert und so Energieeinsparungen von rund 10 % erreicht:
- Optimierung der Schaltzeiten: Anpassung der Betriebszeiten von Lüftungs- und Heizsystemen zur Reduzierung des Energieverbrauchs.
- Einrichtung eines Feiertagsprogramms: Spezielle Programme für die Gebäudeleittechnik (GLT), um an Feiertagen und Wochenenden den Energieverbrauch zu minimieren.
- Vermeidung von gleichzeitiger Beheizung und Kühlung: Beseitigung ineffizienter Betriebszustände durch detaillierte Verbrauchserfassung.
Innerhalb von sechs Monaten nach der initialen Objektbegehung wurde das finale Zählerkonzept umgesetzt und die Datenanalyse gestartet. „Nach dem Start der Datenanalyse können wir in den ersten drei bis vier Monaten erste „Low Hanging Fruits“ identifizieren. Also Maßnahmen, die mit geringen Investitionen umsetzbar sind und sofortige Einsparungen bringen,“ ergänzt Hella Matzen-Lembcke, Nachhaltigkeitsteam von Union Investment. In der zweiten Phase des Projekts lag der Schwerpunkt auf der detaillierten Analyse der Verbrauchsdaten durch das Energie-managementsystem (EMS). Diese detaillierte Analyse der Verbrauchsdaten ermöglicht es, ein tiefes Verständnis für die Energieflüsse im Gebäude zu gewinnen. In der dritten Phase wurde der Fokus auf die Optimierung der technischen Gebäudeausrüstung gelegt.
„Dank der guten Ausgangssituation im Objekt in Bezug auf die Anzahl der Zähler und bestehender Systeme, an die wir uns anschließen konnten, haben wir mit überschaubaren Kosten ein umfangreiches Energiemonitoring aufsetzen können,“ Julius Otto, Team Head Energy Monitoring bei Apleona Real Estate GmbH.
Die Herausforderung bei der Durchführung der Maßnahmen besteht darin, den Energieverbrauch erheblich zu senken, ohne die Betriebsabläufe oder den Komfort der Mieter zu beeinträchtigen. Die frühzeitige Sensibilisierung der Beteiligten führte im Bülow Carré zu einem einheitlichen Verständnis und einer erfolgreichen Zusammenarbeit.
Erfolgsbeispiele aus dem Bülow Carré
1. Analyse des Wasserverbrauchs
Durch die Untersuchung des Wasserverbrauchs wurde festgestellt, dass die Hauptnutzungszeit im Gebäude von Montag bis Freitag von 8:30 Uhr bis 18:00 Uhr liegt. An den Wochenenden wird das Gebäude reduziert genutzt. Der Stromverbrauch blieb jedoch bis 22:00 Uhr hoch, was darauf hindeutete, dass die Lüftungsanlagen nicht optimal an die tatsächlichen Nutzungszeiten angepasst waren. Eine Anpassung der Schaltzeiten führte zu einer Reduzierung des Stromverbrauchs.
2. Optimierung der Tiefgaragenlüftung
Die 24/7-Betriebszeit der Lüftungsanlage in der Tiefgarage wurde durch ein intelligentes System ersetzt, das die Schaltzeiten an die Nutzungszeiten und die Luftfeuchtigkeit anpasst. Diese Maßnahme spart jährlich 182.500 kWh und reduziert den CO2-Ausstoß um 110 Tonnen.
50 % Energieeinsparung: Auszeichnung für Einsatz von Energiemonitoring
Seit dem Projektstart 2018 bis zum Jahr 2023 wurden die Energieverbräuche für Wärme und Allgemeinstrom nahezu halbiert – die kumulierten Energieeinsparungen betragen 10.059.066 kW/h und die finanziellen Einsparungen belaufen sich auf 370.000 €.
„Das Bülow Carré ist für uns ein besonderes Gebäude, da wir für Strom und Wärme in Summe 50 % Einsparungen erzielt haben und weitere Einsparpotentiale vorhanden sind,“ fasst Julius Otto, Team Head Energy Monitoring bei Apleona Real Estate GmbH die Erfolge zusammen.
Und fest steht, um das Bülow Carré auf dem Klimapfad zu halten und ein Stranden zu verhindern, müssen die Energieverbräuche im Objekt weiter reduziert werden. Hierfür nutzt Union Investment weitere Instrumente ihrer „manage to green“- Strategie und kann so auf den bereits erstellten energetischen Modernisierungs-fahrplan zurückgreifen, um Maßnahmen performanceschonend umzusetzen.
Das Bülow Carré ist ein Paradebeispiel dafür, dass selbst hochzertifizierte Gebäude noch erhebliche Einsparpotenziale aufweisen können. Die Erfolge des Energiemonitoring-Projekts zeigen, dass durch gezielte Maßnahmen und Analysen signifikante Energieeinsparungen erzielt werden können. Dennoch bleibt die Herausforderung bestehen, diese Maßnahmen dauerhaft umzusetzen und kontinuierlich zu überwachen. Entscheidend für die dauerhafte Umsetzung ist das Engagement aller Beteiligten, von Facility Management über Property Management bis hin zum Asset Management.
Für die Erfolge im Bülow Carré sind Union Investment und Apleona 2024 mit dem RealGreen Performance Award der Deutschen Unternehmensinitiative Energieeffizienz e.V. ausgezeichnet worden.